Emprunt bancaire collectif d'une copropriété

Un syndicat de copropriétaires peut faire un emprunt bancaire pour financer des travaux au sein de la copropriété. Ce prêt peut être fait pour l'ensemble des copropriétaires ou pour le compte de certains copropriétaires seulement. Trois types d'emprunt peuvent être souscrits. Nous vous présentons les informations à connaitre.

L'emprunt bancaire est fait au nom du syndicat de copropriétaires pour le compte :

  • De l'ensemble des copropriétaires

  • Ou pour les seuls copropriétaires qui décident d'y participer

  • Ou pour les copropriétaires qui n'ont pas expressément refusé de participer à l'emprunt.

Il est possible de distinguer 3 types d'emprunt collectif pour financer certains types de travaux dans une copropriété. L'emprunt est toujours souscrit par le , par l'intermédiaire de son  : syndicat des copropriétaires syndic

  • Soit . Dans ce cas, tous les participent à l'emprunt, sans exception. pour son compte copropriétaires

  • Soit au . Dans ce cas, le prêt concerne uniquement les copropriétaires qui décident volontairement d'y participer. bénéfice des copropriétaires consentants

  • Soit au . Dans cette hypothèse, tous les copropriétaires qui n'ont pas refusé expressément le prêt y sont soumis. bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé le prêt

L'objet du prêt varie en fonction du type d'emprunt souscrit.

L'emprunt bancaire fait au nom du ou pour le compte de copropriétaires volontaires peut financer les projets suivants : syndicat de copropriétaires

  • Travaux votés sur les parties communes

  • Travaux d'intérêt collectif sur les (par exemple, ) parties privatives mise en place de compteurs individuels

  • Acquisition de biens

  • Préfinancement des subventions publiques (par exemple, (ANAH) s'ils portent sur les parties communes ou privatives et qu'ils sont d'intérêt collectif) travaux subventionnés par l'Agence nationale de l'habitat

L'emprunt bancaire avec présomption d'adhésion de tous les copropriétaires peut financer les projets suivants :

  • Travaux nécessaires à la ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement conservation de l'immeuble

  • Travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique

  • Travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière, dans le cadre de plans de sauvegarde et de mise en valeur et de restauration immobilière

  • Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

  • Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène

  • Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre pouvant comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier peut prouver la réalisation de travaux équivalents dans les 10 années précédentes.

Le recours à l'emprunt bancaire par le syndicat des copropriétaires est soumis à certaines règles de formes. Plusieurs étapes doivent être respectées.

Le syndic doit inscrire à l' de l'assemblée générale : ordre du jour

  • L'acquisition ou les travaux envisagés par la copropriété

  • La question de la souscription de l'emprunt bancaire, destiné à financer l'acquisition ou les travaux souhaités.

Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt et la proposition d'engagement de caution doivent être communiquées que l'ordre du jour. Ces documents du syndicat des copropriétaires. en même temps assurent la validité de la décision

Au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires doivent voter les opérations financées (travaux ou acquisition) et la souscription à l'emprunt bancaire. Ces 2 questions sont votées séparément.

Contenu de la décision

L'assemblée générale ne peut pas voter simplement le principe de recourir à un prêt pour le financement des travaux ou de l'acquisition envisagés.

La votée doit mentionner les conditions essentielles de l'emprunt à souscrire, notamment : résolution

  • Le montant du prêt

  • La durée du prêt

  • Les conditions générales du prêt

  • Son . taux effectif global

L'autorisation de l'assemblée générale, ratifiant les conditions du prêt, permet au syndic d'emprunter au nom du syndicat des copropriétaires.

Règles de majorité

En principe, la décision de souscrire un emprunt est prise à des voix des copropriétaires. l'unanimité

Par exception, la décision peut être votée à la que celle nécessaire au vote des travaux concernés. Cela concerne 3 cas : même majorité

  • Lorsque l'emprunt sert à préfinancer des subventions publiques accordées au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux votés

  • Lorsque l'emprunt bénéficie aux seuls copropriétaires qui décident d'y participer

  • Lorsque l'emprunt bénéficie aux copropriétaires qui sont considérés comme ayant accepté d'y participer (absence de refus exprès d'être soumis au prêt).

Adhésion à l'emprunt

Les copropriétaires qui souhaitent recourir à l'emprunt doivent leur décision au lorsque le prêt porte sur : notifier syndic

  • Des travaux concernant les parties communes votés

  • Des travaux d'intérêts collectifs sur les parties privatives votés

  • Des actes d'acquisitions conformes à l'objet du syndicat et votés.

La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer le montant de l'emprunt que le copropriétaire souhaite demander, dans la limite de sa de dépenses. quote-part

Cette notification d'adhésion doit intervenir dans un , sans ses annexes, à tous les copropriétaires. délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d'assemblée générale

Refus de participer à l'emprunt

L'ensemble des copropriétaires est à la souscription de l'emprunt lorsque le prêt porte sur : considéré comme adhérant

  • Des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants

  • Des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique

  • Des travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière

  • Des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

  • La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène

  • Des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les copropriétaires peuvent néanmoins refuser de participer à l'emprunt.

Ils doivent alors au syndic dans un à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. notifier leur refus délai de 2 mois

Ils ont également pour obligation de dans les de la notification du procès-verbal. Cette quote-part correspond à la contribution personnelle exigible au remboursement du capital et des intérêts, ainsi qu'au paiement des frais et honoraires. verser leur quote-part du prix des travaux 6 mois

Attention

Un vote « contre » ou une abstention ne sont pas assimilables à un refus de participer à l'emprunt.

Le contrat de prêt est signé par le syndic. Il doit être conforme au projet joint à l'ordre du jour et voté par l'assemblée générale.

La signature du contrat de prêt s'effectue à partir de la notification de la décision d'assemblée générale aux copropriétaires. En effet, passé ce délai, l'assemblée générale ne peut plus être contestée par les copropriétaires ou . La décision d'emprunter devient ainsi définitive. après le délai de 2 mois opposants défaillants

À noter

En principe, le syndicat de copropriétaires doit être garanti par une , c'est-à-dire par un tiers (entreprise d'assurance ou une autre banque), pour prévenir les impayés de remboursement du prêt des copropriétaires. Cette caution est facultative lorsque le prêt souscrit sert au préfinancement des subventions publiques. caution

Le montant de l'emprunt est versé au syndicat des copropriétaires par l'établissement de crédit (banque).

Attention

Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécifique pour recevoir les fonds de l'emprunt souscrit pour les copropriétaires ne l'ayant pas refusé. Dans ce cas, le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à la banque.

Le syndicat des copropriétaires doit reverser à la banque les sommes reçues des copropriétaires qui ont souscrit au prêt. C'est le syndic qui gère le montant et la périodicité (par exemple mensuelle ou trimestrielle) des appels de fonds à adresser à chaque copropriétaire concerné. Les copropriétaires remboursent le prêt dans la limite de leur de dépenses. quote-part

Le syndic peut également choisir de déléguer à la banque la gestion des appels de fonds liés à l'emprunt. Il doit alors obtenir l'autorisation expresse de l'assemblée générale. Dans ce cas, la banque prélèvera les fonds directement sur les comptes personnels de chaque copropriétaire.

À savoir

Lorsqu’un prêt collectif est souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives, , soit . la durée maximale de remboursement du prêt est limitée à 300 mois 25 ans

En cas d'impayé d'une mensualité du prêt, le syndic doit adresser une au copropriétaire défaillant. mise en demeure

En cas d'échec de cette mise en demeure, et passé un délai de 30 jours, le syndic demande à la caution de rembourser les impayés du copropriétaire.

C’est qui permet de faire appel à la caution. Celle-ci a pour mission de payer à la place du copropriétaire défaillant, c’est-à-dire de régler les échéances qu’il n’a pas versées. le constat de la défaillance (manquement) du copropriétaire

A partir du , le constat de défaillance du copropriétaire résultera d’une procédure en plusieurs étapes : 1 octobre 2025

  • Lettre de relance envoyée par le syndic au moins 30 jours après l’échéance impayée. Elle constituera un premier rappel amiable

  • Mise en demeure envoyée par le syndic après l'expiration d'un délai de 60 jours après l'envoi d'une lettre de relance. Ce courrier sera adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique

  • Constat de défaillance : si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de 30 jours, le copropriétaire sera alors formellement considéré comme défaillant, ce qui permettra au syndic de solliciter la caution.

  • La caution s'adresse ensuite au copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement de sa dette. En l'absence de recouvrement amiable des sommes, la caution peut mettre en oeuvre tous les moyens utiles (par exemple action en justice ou sur le bien) pour obtenir le règlement des fonds. hypothèque

    Où s'informer ?

    Comment faire si...

    Mise à jour le F31418

    Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr

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