Evolution des ressources (recettes, dons, immeuble)

La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.

Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.

Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :

• Nom de la rue

• Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),

• Qualité et époque de construction de l’immeuble

• Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

• Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

• Existence d’annexes éventuelles

• État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage

• Période de construction de l’immeuble

• Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans

• Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement si cela n'a pas été fait) 50 % révisé

• Une majoration du loyer annuel égale à du coût réel des ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer. 15 % travaux d’amélioration

Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.

Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

Il doit adresser sa demande au locataire de l'une des façons suivantes :

• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

• Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :

• recopié (sinon la proposition n'est pas valable) Texte intégral de l'article 17-2 I. de la loi de 1989

• Montant du nouveau loyer proposé et liste des références ayant servi à le déterminer.

Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge. commission départementale de conciliation (CDC)

Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut , à la condition de le faire avant la fin du bail. saisir le juge des contentieux de la protection