Conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical est un organe obligatoire dans tout . Il joue un rôle important en assurant le lien entre le et les . Le conseil syndical assure une mission consultative, d'assistance à la prise de décision et de contrôle du syndic. Son organisation et son fonctionnement sont encadrés par la loi, mais la copropriété conserve une liberté d'organisation. Nous vous expliquons les informations à connaître. syndicat des copropriétaires syndic copropriétaires
Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec le . syndic de copropriété
En principe, la constitution d'un conseil syndical est . Il s'agit d'une . Il n'est donc pas nécessaire que le mentionne ou non l'existence d'un conseil syndical. obligatoire obligation légale règlement de copropriété
Toutefois, il existe 3 exceptions à cette obligation légale :
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Lorsque le renonce à constituer un conseil syndical. Cette renonciation doit être votée en assemblée générale des copropriétaires à la (dite de l'article 26). Les copropriétaires ne sont néanmoins pas liés définitivement par cette décision. Ils peuvent ainsi choisir, lors d'une autre assemblée générale, d'instituer un conseil syndical. Cette décision est votée à la (dite de l'article 25). syndicat des copropriétaires double majorité majorité absolue
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Lorsqu'aucun candidat ne se présente ou n'obtient la majorité exigée. Dans ce cas, le conseil syndical peut éventuellement être désigné par le juge, à la demande du syndic ou d'un copropriétaire.
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Dans les . petites copropriétés
Tout , leurs ou , les associés en cas de société civile immobilière, les accédants ou les acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), leurs époux, les partenaires liés à eux par un Pacs, leurs , ou leurs peuvent être membres du conseil syndical. copropriétaire ascendants descendants représentant légaux usufruitiers
Il peut s'agir d'une personne physique (individu) ou d'une . personne morale
Lorsqu'une personne morale est nommée en tant que membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité (personne ayant les pouvoirs d'un mandataire) à cet effet.
Attention
Lorsque le est un syndic professionnel, le syndic, ses préposés, leurs époux partenaires liés à eux par un Pacs, concubins, ascendants ou descendants, parents en ligne collatérale jusqu'au 2degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), . syndic è ne peuvent pas être membres du conseil syndical
Pour être membre du conseil syndical, il faut être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette nomination est votée à la (dite majorité de l'article 25). majorité absolue
Si la majorité absolue n'est pas obtenue, mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement, à la (dite majorité de l'article 24). majorité simple
La candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée :
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En amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation
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Durant l'assemblée générale.
À noter
Le peut imposer des règles spécifiques pour encadrer les candidatures des membres du conseil syndical. règlement de copropriété
C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui élit les membres du conseil syndical, un par un.
En principe, le conseil syndical est un organe collégial composé de plusieurs membres.
n'impose néanmoins un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical. Aucun texte
C'est l'assemblée générale ou le règlement de copropriété qui détermine le nombre de membres. En pratique, un nombre d'au minimum 3 membres est toutefois recommandé.
À savoir
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
Le conseil syndical doit assister le syndic. Il donne ainsi son avis, spontanément ou sur demande du syndic, sur toutes les questions concernant le . syndicat des copropriétaires
Le syndic doit consulter le conseil syndical dans 4 cas : obligatoirement
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Élaboration de l' de l'assemblée générale des copropriétaires ordre du jour
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Réalisation de travaux urgents à l'initiative du syndic pour la sauvegarde (conservation) de l'immeuble
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Désignation d'un administrateur provisoire (cas d'un) syndicat des copropriétaires en difficulté
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Conclusion de contrats et marchés dépassant un certain seuil (par exemple ), voté en assemblée générale. 2 000 €
Préalablement à l'assemblée générale, le conseil syndical doit réaliser une de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir : mise en concurrence
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Un projet de contrat
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Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.
Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.
Cette mise en concurrence s'applique dans le cas d'une désignation d'un nouveau syndic ( ou) ou d'un renouvellement du contrat du syndic déjà en place. Elle permet d'anticiper le départ ou le maintien du syndic. révocation non renouvellement
À savoir
S'il n'y a pas eu de mise en concurrence, la désignation du syndic reste valable.
Le conseil syndical peut toutefois être dispensé de cette mission de mise en concurrence par une décision votée à la . majorité absolue
Le conseil syndical contrôle l'ensemble de la gestion du , dont notamment : syndic de copropriété
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Comptabilité du syndicat des copropriétaires
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Répartition des dépenses
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Conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
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Élaboration du dont il suit l'exécution. budget prévisionnel
Pour réaliser cette mission, tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (par exemple, mails, lettres, registres). Ils peuvent librement faire des copies de ces documents.
Cet examen des documents permet ainsi au conseil syndical d'exercer un contrôle efficace.
À savoir
Les documents doivent être transmis par le syndic. En cas d'absence de transmission au-delà d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, par jour de retard sont déduits de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'AG. 15 €
L'assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, composé d', le pouvoir de prendre seul des au moins 3 membres décisions relevant de la majorité simple.
Il peut s'agir, par exemple, de décisions portant sur l'administration courante de l'immeuble (fixation des périodes de chauffage, location de la loge de la gardienne etc.) ou sur l'entretien de l'immeuble (abattage d'un arbre pour des raisons de sécurité, nettoyage, déneigement etc.).
Certains sujets sont néanmoins exclus de cette délégation. Il s'agit des décisions suivantes :
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Approbation des comptes
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Détermination du budget prévisionnel
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Adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
Cette délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat de copropriétaires en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
La durée de la délégation de pouvoirs est d'au . Elle est par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. maximum 2 ans renouvelable
À savoir
Les décisions prises par le conseil syndical dans le cadre de sa mission de délégations sont adoptées à la majorité de ses membres. S'il y a égalité, la voix du président du conseil syndical est prépondérante (supérieure).
L'assemblée générale fixe le montant maximum accordé au conseil syndical pour exercer sa mission de délégation. Les sommes allouées sont :
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Soit incluses dans le budget prévisionnel,
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Soit fixées lors de l'assemblée générale, lorsqu'elles portent sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel.
Le président du conseil syndical peut, en cas , agir en justice contre le syndic pour demander réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. de carence ou d'inaction du syndic
Pour cela, il doit obtenir une délégation expresse de l'assemblée générale, votée à la . En pratique, cela signifie que la résolution votée doit mentionner l'accord des copropriétaires pour que le président du conseil syndical agisse en justice à l'encontre du syndic. majorité absolue
Le fonctionnement du conseil syndical est déterminé par le Si rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, les règles relatives à l'organisation du conseil syndical (nombre de conseillers, durée du mandat, l'existence ou non de suppléants, la tenue des réunions, le vote etc) sont fixées par l'assemblée générale des copropriétaires qui vote à la . règlement de copropriété. majorité simple
Une fois élus, les membres du conseil syndical élisent leur président . parmi eux
Le président a pour missions de :
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Préparer et convoquer les réunions du conseil syndical. Il anime les débats, répartit les tâches entre les conseillers.
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Transmettre les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers. C'est lui qui reçoit les informations de la part du syndic et les diffuse aux conseillers.
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des copropriétaires annuelle en cas d'inaction du syndic. Il peut, sur délégation de l'assemblée générale des copropriétaires, faire un recours contre le syndic en cas de carence ou d'inaction de celui-ci pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Convoquer l'assemblée générale
Chaque année, le conseil syndical rend compte à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission au moyen d'un rapport d'activités joint à la convocation.
Les membres du conseil syndical . Ils exercent leurs fonctions à titre gratuit. ne sont pas rémunérés
Les dépenses nécessaires pour l'exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires, dans le cadre des dépenses courantes incluses dans le . budget prévisionnel
Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat . Ce mandat est renouvelable par un vote en assemblée générale à la . d'au maximum 3 ans majorité absolue
Le mandat des membres du conseil syndical prend fin de différentes façons, à savoir :
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En démissionnant. En pratique, le président du conseil syndical et le syndic doivent être informés de la démission.
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Par la de leur mandat. Cette décision est prise par les copropriétaires à la révocation majorité absolue
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Lorsqu'ils perdent la qualité qui leur permettait d'être membre du conseil syndical (vente du lot, décès, etc).
À noter
Le conseil syndical n'est plus valablement formé lorsque plus d' ¼ quart des sièges sont vacants, quelle que soit la cause de cette vacance (maladie, démission, révocation...). Toutefois, il n'est pas nécessaire de réélire l'ensemble du conseil syndical, car les membres en place conservent leur mandat. L'assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée uniquement pour remplacer les membres dont le siège est devenu vacant.
Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa ou dans l'exécution de sa mission, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ou des tiers. En pratique, seule la faute grave est de nature à être sanctionnée en raison du caractère bénévole des fonctions de membre du conseil syndical. pénale
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance qui couvre leur responsabilité civile.
Et aussi sur service-public.fr
Où s'informer ?
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Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Textes de référence
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 21
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 22 à 27 - Réponse ministérielle du 27 août 2020 relative à la responsabilité du conseil syndical
- Réponse ministérielle du 1 octobre 2020 relative à la résolution anonyme présentée par une partie du conseil syndical
Pour en savoir plus
-
Dossier relatif au conseil syndical
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Mise à jour le F2610
Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr